Αθήνα: Αξία ακινήτων

[NeK]

Καλημέρα σε όλους και όλες.

Με αφορμή μία συζήτηση που είχα με μία Αμερικάνα φίλη μου και με αρκετά παραδείγματα και από τις δύο πλευρές θα ήθελα να συζητήσουμε λίγο για τις τιμές που έχουμε στην Ελλάδα για τα ακίνητα και ειδικότερα στο λεκανοπέδιο.

Είναι η ιδέα μου ή τα ακίνητα έχουν πάει όχι απλά στα ύψη αλλά είναι πλέον απαράδεκτα απαγορευτικά;

Παράδειγμα δίνω για μία μονοκατοικία που μου είπε η Αμερικάνα φίλη μου. Ένας γνωστός της λοιπόν, αγόρασε πρόσφατα μία μονοκατοικία στην Αμερική μαζί με το οικόπεδο 4.000τμ, 4άρι με wc κλπ κλπ προς περίπου 86,000 € κομπλέ.

Έψαξα και εγώ στην Χρυσή Ευκαιρία για να βρω κάτι αντίστοιχο να συγκρίνω και βρήκα μία μονοκατοικία σε οικόπεδο 410τμ, 4άρι κομπλέ ΜΟΝΟ 590.000 €.

Είμαστε σοβαροί; Ποια είναι η γνώμη σας γιαυτή την κατάσταση; Με τα χρήματα που δίνει ένας να αγοράσει ένα δυαράκι ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ (80-90,000 €) ενώ στην Αμερική αγοράζει μία καταπληκτική και μεγάλη ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑ ΚΑΙ το οικόπεδο της 4 (!!!!) στρεμμάτων...

Δεν είναι ΕΞΩΦΡΕΝΙΚΟ;

Μήπως μου διαφεύγει κάτι;

Νεκτάριος - Γιάννης.

[sdikr]

Είμαστε σοβαροί; Ποια είναι η γνώμη σας γιαυτή την κατάσταση; Με τα χρήματα που δίνει ένας να αγοράσει ένα δυαράκι ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ (80-90,000 €) ενώ στην Αμερική αγοράζει μία καταπληκτική και μεγάλη ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑ ΚΑΙ το οικόπεδο της 4 (!!!!) στρεμμάτων...

Δεν είναι ΕΞΩΦΡΕΝΙΚΟ;

Φυσικά και είναι,
Στην Αυστραλία για παράδειγμά ενα σπίτι μέσα στο Sydney κάνει κοντά τα 155.000 δολλάρια αυστραλίας (1 ευρώ => 2 δολλάρια αυστραλίας)

Αλλά, αν συγκρίνουμε τις εκτάσεις που έχει πχ το Sydney με τους κατοίκους (5 εκ περίπου) με την Αθήνα και τα 4 εκ περίπου τότε μπορούμε να καταλάβουμε γιατί κοστίζουν τόσο.

[pelasgian]

Τώρα ξέρεις τι μας είπε; Αγόρασε μία φίλη μου μια μονοκατοικία στην Ευρώπη (πού στο Λονδινο στο Πικαντίλι, στην Αθήνα στην Αγ. Βαρβάρα

Το «Αμερική» δεν λέει απολύτως τίποτα. Υπάρχουν πάρα πολλές περιοχές της που είναι εξαιρετικά υποβαθμισμένες και κτίρια που είναι για τα σκουπίδια (κάτι ξύλινες αηδίες που τρίζουν όταν περπατάς μέσα και στάζουν όταν βρέχει.)

Να μας πει η Αμερικάνα φίλη σου πόσο πάει το τετραγωνικό σε συγκεκριμένες περιοχές στην Washington και να τα συγκρίνει με συγκεκριμένες περιοχές εδώ.

Μετά το παράδειγμα με την Αυστραλία είναι εντελώς εκτός τόπου και χρόνου. Είναι η πιο αραιοκατοικημένη περιοχή του πλανήτη.

[viron]

Γεια σου Νεκτάριε,

Έχεις δίκιο, οι συγκρίσεις στην παγκοσμιοποιημένη αγορά είναι ευκολες για αυτόν που βγάζει το κεφάλι του από το κλειστό κουτί που λέγεται ελλάδα.

Οι τιμές ακινήτων ειναι ΠΑΡΑΛΟΓΕΣ και ΕΞΩΦΡΕΝΙΚΕΣ στην Ελλάδα από πολλά χρόνια. Η σύγκριση όχι μόνο με Αμερική αλλά και στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες το φανερώνει αμέσως.

Το κακό ξεκινάει από την ανυπαρξία χωροταξικού σχεδιασμού των πόλεων και της παντελούς έλλειψης μακροχρόνιου προγραμματισμού. Τα οικόπεδα εντός σχεδίου είναι ελάχιστα, με αποτέλεσμα την εκτόξευση των τιμών σε επίπεδα εκτός κάθε λογικής. Αυτό συμπαρασύρει και τα εκτός σχεδίου χωράφια με δυνατότητα κτισίματος ακατοικιών.

Αλλά και πάνω σε αυτό έρχεται η απο δεκαετίες μοναδική στον ελλαδικό χώρο αντιπαροχή. Το πρωτότυπο αυτό σύστημα αναπτύχθηκε στην δεκαετία του '50 σαν δώρο στους εργολάβους και μέσο οικιστικής ανάπτυξης στην μεταπολεμική ελλάδα. Δεν θα αναπτύξω εδώ τις καταστροφικές συνέπειες στην μορφή των πόλεων και την ποιότητα της ζωης σε αυτές , θα περιοριστώ στο αποτέλεσμα της ζημιάς στις τσέπες των αγοραστών.

Μια κατασκευή σπιτιού σήμερα κοστίζει από 700 έως 900 ευρώ το τετραγωνικό ανάλογα με την ποιότητα κατασκευής, ενώ συνήθως πωλούνται από 1500 έως και 6000 το τετραγωνικό. Ας πούμε ότι εργολάβος κατασκευάζει οικοδομή με 10 διαμερίσματα , πρέπει να δώσει αντιπαροχή στους οικοπεδούχους απο 40 μέχρι 80 % ναι σωστά διαβάσατε στην Καλαμαριά θεσσαλονίκης υπάρχουν αντιπαροχές με 80% , δηλαδή θα δώσει απο τα 10 διαμερισμάτα θα πουλήσει τα 6 ,5,4,3 μέχρι και 2 .

Έτσι οι υποψήφιοι αγοραστες θα πρέπει ενώ αγοράζουν ένα διαμέρισμα θα πρέπει να πληρώσουν τα έξοδα κατασκευής για 1,66(40% αντιπαροχή) μέχρι και 5(80% ανιπαροχή) διαμερίσματα. Σημειώστε ότι τα μεγαλύτερα ποσοστά αντιπαροχής είναι πάντα στις ακριβότερες περιοχές γής. ( ναι το καταλαβαίνω ότι πρέπει να πληρώσεις και το οικόπεδο)

Σημειώστε ότι οι πανάκριβες τιμές στα ακίνητα παρασύρουν και τις τιμές ενοικίων.

Μοναδική λύση θα ήταν η επέκταση των περιοχών οικιστικων ζωνών σχεδίου σε όλες τις πόλεις με γρήγορες διακδικασίες και για μεγάλες εκτάσεις. Επειδή η σημερινή νομοθεσια έχει χρονοβόρες και μεγάλου κόστους διαδικασίες κυρίως στους δήμους, ο μοναδικός τρόπος θα ήταν να σταματήσει ο διαχωρισμός εντός και εκτός σχεδίου και η χωροταξική μελέτη να γίνεται από τους ενδιαφερόμενους πολίτες .

Επίσης για να σπάσει το απόστημα της αντιπαροχής θα πρέπει να δημιουργηθούν οικιστικοί συνεταιρισμοί , αλλά δυστυχώς οι μέχρι τώρα προσπάθειες είτε κατέληξαν σε κομπίνες επιτήδειων είτε απέτυχαν λόγω μικρού αριθμού ενδιαφερομένων συνεταιριστών.

Στο μεταξύ , ας περιηγηθούμε στα διαφορά site του εξωτερικού να δούμε τι σπιταρώνες (και σε ποιότητα και σε ποσότητα) θα μπορούσαμε να αγοράσουμε με τα ίδια λεφτά που εδώ πληρώνουμε για ένα κουτάκι.

Φιλικά,
Βύρων.

[Slammer]

Το κριτήριο της πυκνοτητας πληθυσμού δεν ειναι ισχυει στην Ελλαδα! Θα το δεχόμουν αν οι υψηλές τιμές ήταν προβλημα μόνο της Αθηνας.
Τυπικά η Ελλαδα εχει πυκνοτητα πληθυσμού περίπου 70 κατοικοι/Τετ.Χιλ. που ειναι απο τα πιο χαμηλά στην Ευρώπη. Επίσης εκτος της Αθηνας η επαρχια ειναι ακόμα πιο αραιοκατοικημένη, παρ΄όλα αυτά οι τιμές ειναι πολύ υψηλές.
Ειναι φανερό ότι το κόστος κατοικίας στην Ελλαδα ειναι υπερκοστολογημένες. Αυτο συμβαίνει για δύο λόγους
1. Τα οικόπεδα εχουν υπερβολικές τιμές.
2. Το κοστος οικοδομής ειναι πολύ μεγάλο και ο συντελεστής κέρδους των εργολάβων τεράστιος (πάνω από 100%).

Ισως φταίει η αντιληψη στην Ελλαδα, ότι το σπίτι ειναι επένδυση και το άναρχο συστημα που περιγράφει ο Βυρων. Καπου σε μια έρευνα είχα διαβάσει ότι η Ελλάδα ειναι από τις χώρες με το μεγαλύτερο λόγο οικοδομημένων τετραγωνικων/κατοικο.

[papdoux]

Καλα, ας παει η Αμερικανιδα να παρει ακινητο στη Ν.Υ. και μετα τα λεμε, ειτε στο κεντρο ειτε στα περιχωρα. Παντως, συμφωνω οτι τα ακινητα εχουν παει στα υψη αλλα ταβανι δεν υπαρχει.

[sotiriskakos]

Σε λίγο θα μας πείτε ότι το κέντρο της Αθήνας είναι και πιο 8) από το N.Y downtown...

[viron]

http://www.realtor.com/Prop/1041359026?lnksrc=00045
NewYork, Long Island,
4,5 στρεμματα οικόπεδο
450 μετρα κτίσμα
10 χώροι,
4 υπνοδωμάτια
3 μπανια 1 WC
κουζίνα πλήρης(κουζίνα, πλυντήριο πιάτων,ψυγείο)
πλυντήριο και στεγνωτήριο ρούχων
τζακι
κεντρικό air condition (οχι μοναδούλες οπως ελλαντα)
Γκαράζ για 2 αυτοκίνητα,
Ιδιωτικός δρόμος μέχρι την πόρτα σας από τον κεντρικό,
Υπόγειο τελειωμένο (δάπεδα τοίχοι)
κατασκευή Ξύλινη.
τιμή: 695.000 $ , 580.000 euro

Μόνο το οικόπεδο στην ελλάδα θα έκανε πάνω από 3.000.000 ευρω.

ΟΚ , ετοιμάστε βαλίτσες...
Βύρων.

[pelasgian]

Έχω δει και εγώ κάτι κουφές τιμές στην Αθήνα. Το ίδιο γίνεται και στο Λονδίνο πάντως. Το σπίτι που μου έδειξες είναι υπεράψογο πάντως (μιλάμε για 200.000.000 δρχ για να έχουμε σύγκριση πάντως)

[pt3]

Νεκτάριε τα 4.000 τμ είναι αδιανόητο νούμερο για οικόπεδο σε πόλη άρα η φίλη σου μάλλον πήρε κάτι εκτός πόλεως. Και εδώ αν πας σε κάποιο χωριό θα βρείς πολύ καλύτερες τιμές.

Το νούμερο βέβαια που ανφέρεις με το ζόρι φτάνει για μια κατασκευή 100 τμ. Αυτό μάλλον συμβαίνει γιατι στην Αμερική απ ότι νομίζω έχουν άλλο συστημα δόμησης, παράγοντας πολύ φθηνότερα σπίτια (ξύλινα ?) αλλά με πιο χαμηλή ποιότητα κυρίως όσον αφαρα την αντοχή στο χρόνο. Το τελευταίο δεν το γνωρίζω θετικά και με ενδιαφέρει αν κάποιος ξέρει κάτι να μας πει.

Ο Viron έκανε μια σωστή ανάλυση όσον αφορά το κόστος και αυτό βέβαια δείχνει οτι οι τιμές δεν είναι παράλογες αφού με πολυ λογικό τρόπο τις ανάλυσε, το εξωφρενικές βέβαια είναι άλλο θέμα. Δεν νομίζω βέβαια οτι για αυτό φταίει η αντιπαροχή αφου και αυτό να μην ίσχυε απλά τα οικόπεδα θα τα πωλο΄θσαν σε αντίστοιχες τιμές.

Pelasgian κάνεις λάθος για το κέρδος του εργολάβου. Αν δεις την ανάλυση του viron θα δείς ότι το κόστος ξεκινάει από τα ~1300 € /τμ. Όσον αφορά την πυκνότητα εκτός από το ποσοστό Βουνών - βραχονησίδων που θα πρέπει να υπολογίσεις μην ξεχνάς οτι εδώ γενικά έχουμε την τάση (οχι αδικαιολόγητα) να θέλουμε να ζούμε όλοι στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Αυτό το τελευταίο κυρίως αλλά και ο τρόπος δόμησης που έχει καθιερωθεί (σωστός ή όχι είναι άλλο θέμα) είναι οι βασικοί λόγοι που στην Ελλάδα τα ακίνητα εχουν σχετικά υψηλές τιμές.




Μέχρι να τα γράψω εκανε και 2ο Post ο viron. Αν και δεν μπόρεσα να δω το link φαίνεται οτι η Νεα Υόρκη πρέπει να είναι τεράστια για να πουλάνε οικόπεδα 4,5 στρέματα σε τέτοιες τιμές. Σημαντικό ρόλο πρέπει να παίζει και η δυνατότητα μετακίνησης. Ισως και εδώ αν μπορούσαμε να φτιάξουμε ένα αστικό κέντρο απο την Θήβα μέχρι την Ελευσίνα τα πράγματα να ήταν αλλιώς. Αλήθεια ξέρει κανείς την έκταση τησ ευρύτερης περιοχής της Νέας Υόρκης;

[NeK]

Viron νομίζω ότι με κάλυψες με το παραπάνω και ευχαριστώ και τους υπόλοιπους για τις γνώμες που παρέθεσαν.

Τελικά αποφάνθηκα ότι είμαστε ακόμα και εκεί πρωτοπόροι.

Με τις υγείες μας λοιπον.

[pelasgian]

Pelasgian κάνεις λάθος για το κέρδος του εργολάβου. Αν δεις την ανάλυση του viron θα δείς ότι το κόστος ξεκινάει από τα ~1300 € /τμ. Όσον αφορά την πυκνότητα εκτός από το ποσοστό Βουνών - βραχονησίδων που θα πρέπει να υπολογίσεις μην ξεχνάς οτι εδώ γενικά έχουμε την τάση (οχι αδικαιολόγητα) να θέλουμε να ζούμε όλοι στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Για εργολάβους δεν μίλησα εγώ. Η πυκνότητα του πληθυσμού, είναι η πυκνότητα του πληθυσμού και μετράς τα πάντα. Στην Ελλάδα αν μετρήσεις τα πάντα έχεις μεγαλύτερη από την Αυστραλία αν μετρήσεις τα πάντα. Εμείς έχουμε βραχονησίδες και βουνά, αυτοί έχουν ερήμους. Το θέμα πάντως παραμένει, είναι πολύ αραιά τα πράγματα εκεί, σε επίπεδα σιβηρίας σχεδόν, οπότε μην συγκρίνουμε τις τιμές.

Στην Αμερική τώρα δεν μπορείς να συγκρίνεις σπίτια εκεί (σε κάποιο προάστιο που μπορεί να είναι 3 ώρες οδηγόντας από το κέντρο) με τις τιμές στο ΑΘηναϊκό κέντρο. Στο κάτω κάτω, μετά τους δίδυμους πύργους ούτε εγώ θα ήθελα να μένω στη ΝΥ. Άλλωστε δεν είναι η πρωτεύουσα, αυτή είναι η Washington. Αν θες να συγκρίνεις τιμές Ευρώπη Αμερική, θα πάρεις τις καλές περιοχές στην Washington με τις καλές περιοχές στο Λονδίνο (Richmond, Westminster κλπ) και θα τις συγκρίνεις με τις καλές περιοχές στην Αθήνα. Επίσης, θα πρέπει να συγκρίνεις και κατασκευές. Δεν θα συγκρίνεις τώρα τη ξύλινη τέντα που 5 ρίχτερ ή το πρώτο τυφώνα θα πάει στις Ονδούρες με κατασκευές από τσιμένο και χάλυβα για 7 ρίχτερ!, Ούτε τη 200 ετών βικτοριανή μαλακία χωρίς κεντρική θέρμανση που τρίζει ολόκληρη με τις σύγχρονες πολυκατοικίες που φτιάχνουν τώρα με θερμαινόμενα δάπεδα, διπλά τζάμια, μάρμαρα κλπ.

[papdoux]

Στην Αττικη, μπορεις να βρεις 4 στρ οικοπεδο, να κτισεις βιλλα και να μη σου κοστισει περισσοτερο απο 300000 με 350000 ευρω.
Σε αλλες ευρωπαικες χωρες, ενα παλιο δυαρι σε μια πολη με λιγοτερους απο εκατομμυριο κατοικους κοστιζει περισσοτερο απο ενα καινουριο τριαρι στη Ν.Σμυρνη, στην Καλλιθεα, στο Μοσχατο και αλλου.